一、当前房地产市场，买公寓写字楼有前途吗

大家好，我是勇谈。房地产市场发展到今天为止，已经属于明显的供过于求了，对于公寓和写字楼的看法我始终保持一致“无需求不要买”，公寓和写字楼的空置率之高已经是全国普遍现象。如果不是自用、有需求，买了公寓和写字楼后多数人是会后悔的。借此机会简单谈谈我的观察。

这里需要指出的是，目前市场上流通的很多所谓公寓其实都是写字楼（办公楼）改建后推向市场的；从土地本质上来说目前房企主推的公寓与写字楼属于一样的。图上所示是近10年来我国办公楼商品销售面积走势图，可以看到一个十分明显的特点“办公楼商品房销售面积走势并非一帆风顺，也没有像想象的一样受到大家青睐”。为何会如此？几点观察：

图上所示是近10年来我国办公楼商品房销售价格走势图，看到之后可以得出这样一个结论“办公楼的价格真的是一波三折”，房价一直在上涨和下跌之间进行徘徊。哪怕整体看上去房价是上涨的，但是不确定性太大，作为投资来说风险过高是事实。除去这些外，购买公寓和写字楼还有几点需要注意：

可以说房价持续上涨，房产投资风兴起的主要依据还是有大量的住房需求为基础。不过经过20多年的房地产发展目前房地产市场已经属于明显的供过于求，图上所示是近10年来我国住宅商品房销售面积走势图，经过简单计算后发现近10年来我国住宅商品房销售面积累计超过120亿平方米；按照2019年城镇人均住房40平米来计算，足够支撑3亿人口居住，而近10年来我国城镇常住人口增长不过1.78亿！！住宅商品房供应过剩已经是事实，包括公寓、写字楼、商业等房产供应过剩只会更加严重。也就是说大家的需求被过度满足的情况下，再进行投资就有点逆势而行了。

目前房地产持续发展的动力只有两个：城镇化推进持续产生的住房需求和改善房需求。2019年我国常住人口城镇化率已经达到60%以上，城镇化推进能够带来的住房需求也是有限的（潜在人口数量不过1.4亿左右）；真正能够带动房地产市场继续发展的还是潜在的改善房需求，不过这部分需求的释放还是建立在收入增长的基础上。毕竟目前来看多数大城市的改善房者都是采取“以小换大”的方式，二手房市场供过于求的情况更加普遍。

综上，当前房地产市场，不仅仅是买公寓还是写字楼都要从自身的实际需求出发，包括住宅也是一样。以需求为导向来选择购买什么类型的房产才能有效避免后期的各种心理不平衡，切记不要轻易进行房产投资了。原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

二、买了商住房是什么感觉

商住房，坐标上海，外环线边上。住宅均价在4万-5万/平。当时限购，无奈选择商住，74平，复式。除掉公摊实际面积100平左右。房价+装修+中介费+税费一共170万。三室两厅。换做住宅，100平使用面积建面去到120，500万打底。在价格的绝对优势面前肯定选择商住，还管他商用水电煤，每个月才多几个钱？多出来的300万一年利息够你付70年多水电煤了。孩子教育问题：打算附近买个30、40平的小户型学区房，或者干脆贵族学校，大不了20万一年嘛，孩子从小认识的同学，家长资源是不一样的，这个投资值得。后不后悔，看人了。要是愿意一家三代挤40平的房子，无所谓的话那确实后悔，这种房子1家7口人住的都不挤。不管是涨是跌，还是卖不出去，自己住的舒坦是最重要的