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在持续冲高后，上海楼市成交为何出现大幅下挫

5月的上海楼市确实火爆了一把，不过这种火爆场景显然是不可持续的，进入6月的第一周，上海楼市成交就出现了明显的回落，一起来看个究竟吧：

5月上海楼市情况

5月二手房市场继续修复性回暖，单月成交量创近三年来新高。具体来看，5月全市共成交二手房2.9万套，环比增长16%，同比增长22%，成交金额916亿元，环比增长24%，同比增长28%，套均总价和成交均价分别为321万元/套和39152元/平，环比分别增长7%和1%，同比分别增长5%和1%。5月上海新建商品住宅成交面积105.6万平方米，环比增加72.5%，这一交易量创出44个月以来新高。成交金额方面，5月上海新房同样创下突破纪录。克而瑞上海提供的数据显示，5月上海新建商品房成交金额约为638.86亿元，为开年至今单月成交峰值，更是近5年同期成交新高。

总体上看，5月上海楼市的火爆主要影响因素有以下方面：

1、由于今年疫情防控隔离措施，前面一季度楼市基本上也歇业，楼市交易处于停滞状态。这一特殊情况，导致楼市买卖的累积沉淀，等待4月中下旬的全面复工复业释放造成的。

2、楼市出现了累积供应爆发的情况。据《地产深度报道》数据，4月上海共有29个新盘7844套房源入市，5月又有21个新盘超5000套房源取证入市。不仅如此，从入市产品来看，高端及改善项目占据了半壁江山。

3、士地供应也呈现大幅放量。今年前5月上海的土地成交总价达到1047亿元，同比增长73%。其中，5月共出让21宗地块，总建筑面积105.9万方，

进入6月上海楼市成交出现快速回落

6月初上海楼市成交出现大幅下挫，据上海中原地产数据显示：上周（6.1－6.7）新建商品住宅成交面积14.3万平方米，环比减少45.3%。

据和尚观察，上海楼市6月初快速回落的原因是：

1、疫情期间的交易累积效应消失

众所周知，疫情对经济社会生活带来了严重的冲击，商业活动无法展开，但楼市的购买力并没有消失，只是延后而已。随着我国疫情防控得当效果好，在4月逐步复工复业后，上海楼市在5月已将疫情期间沉淀下来的供需交易已得到释放。

进入6月后，相当于逐步回归常态化楼市交易格局，6月成交出现下挫也就情理之中。

2、楼市供应也回归到了常态化

据上海中原地产数据，供应方面，上海新房出现了两个月来的首次0供应，成交均价小幅回调至5.7万元/平方米，环比下挫3.9%。

同时，依楼市多年来的市场变化规律，6月楼市通常是淡季为主，出现下挫也是正常的啊。

3、楼市依然是“房住不炒”的受限市场

尽管今年爆发了疫情，在这种特殊情况下，国家并没有放松房地产市场，楼市依然定位“房住不炒”的调控定位没有改变。

从5月上海楼市成交结构来看，多为商端住宅和改善型需求，这一特点充分说明楼市购买力以“刚需”为主。5月上海楼市火爆主要得益于结构性需求的因素。

结构性需求不可能持续象5月那样有规模的出现，这是很明显的逻辑。

总的来说，上海楼市依然会是呈现平稳发展格局，暴涨暴跌的成交情况较难再现。

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有人说上海房价在跌，还有投资的必要吗

我是上海人，出生上海，生活在上海。

所以我有一定的发言权，在2015年以后上海的房价确实出现了暴涨。我们家小区也从4万左右/平的价格一路飙升到最高8万左右/平的巅峰，市值多了几百万。

但是从2018年开始，上海大部分的房价出现了下跌回调，2019年更为明显。根据最近半年里我附近成交的价格来看，基本从巅峰时期回调了15%~20%左右，毫无疑问，上海的房价再跌。

但是对于跌幅和时间来看，我认为这种趋势会在2020年暂缓，甚至止跌。因为上海属于国家化大都市，人口红利得以支撑，并且对于上海来说，更是一个优胜劣汰的人口变动。

什么意思？就是比人口持续流入更厉害，因为上海是一个只有高中收人群才能够长期待下去的地方。这就导致了越来越多的人进入上海谋求机会和发展，但同时也有越来越多的人扛不住上海的压力和高消费、高物价而离开。

因此，对于上海的房价来说，不需要担心会过度下跌，反而更有投资价值。因为长期看人口红利支撑和收入水平，这些对于上海来说都是位于前列的，甚至是世界级别的。

另一方面，对于大部分的一线城市来说（包括新一线），都有着一个较好的居住环境，配套，以及完善，先进的医疗设施和教育体制。

按照“水往低处流，人往高处走”的规律来看，大家对于改善，居住，甚至投资都是更偏向于这些城市的。因此自然可以支撑房价不断地温和上涨。

根据调查表示，70%以上的年轻人更愿意在这些城市定居，刚需，甚至改善和投资。

因此，无论从短期的回调深度，还是从长期的人口支撑，经济支撑，购买实力支撑来看，一线城市都是刚需、改善、投资的首选。但是问题是，现在一线城市的房价不便宜，又有限购政策捆绑，导致的结果就是有钱的没资格，有资格的没钱，自然难以暴涨，只能接受慢慢上涨的趋势。

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听说最近上海房价要下跌了，真的假的

上海房价下跌的可能性很小。因为北上广深属于我国的一线城市，有大量的人口流入作为支撑。乡下的人买镇上的房子，镇上的人买市内的房子，市内的人买省会的房子，省会的买北上广深的房子。大部分能够买北上广深房子的购买力很强的。即使下跌几百元与单价相比无关紧要。

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