一、商品房预售的五证是什么

房地产开发商应该有《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》，“建筑工人”施工许可证，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》

房地产开发商应该有《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》，“建筑工人”

施工许可证，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。

上述五证中，《建设用地规划许可证》是经城市规划行政主管部门确认的经批准的建设项目的位置、范围符合城市规划的法定凭证，用以证明建设单位已准备取得用地许可。《国有土地使用权证》证明建设单位作为土地使用者，已缴纳土地出让金，取得合法使用土地的合法凭证。《建设工程规划许可证》是建设单位开发建设的具体项目符合城市规划的合法凭证。没有这个证，就说明建设项目是违法的。《建设工程开工许可证》是建设行政主管部门批准认可的建设单位符合各项建设条件，允许工程开工的批准文件，是建设单位开工建设的合法凭证。《商品房预售许可证》是房地产行政主管部门允许开发商销售正在开发建设的商品房的批准文件，开发商可以销售该商品房并相应收取购房款。

五证中任何一个都不具备，说明开发商开发建设预售的商品房不符合法律规定的条件可以预售，购买此类商品房存在一定风险。

为什么买房要看五证？要知道，五证齐全与否，直接影响到你的利益和你买的房子的合法程度。购房者在购买五证不全的房屋时，往往会面临以下困境：

1.无五证购房者签订的合同没有法律效力。

以“违反法律、行政法规强制性规定”签订的合同都是合法的，开发商不是

《房屋预售许可证》，卖房是违法的，所以没有法律效力；

2.没有五证的开发商可能会“偷梁换柱”

如果没有五证，而且是期房小区，就没办法确认楼号、楼层、单元、房号等。以及所购建筑可能发生变化、所购楼层超出规划楼层等。

3.没有五证的开发商可能会“一房多卖”

如果购房者和所购房屋不能通过合法程序出售，部分开发商可能会利用这个漏洞多卖一房！

在五证不全的情况下，购房者无法办理按揭手续，无法按揭支付房价。如果购房者通过某种渠道贷款购买了没有预售许可证的商品房，一旦公司违约，购房者不仅没有房子，还要向银行还款。

没有五证，开发商无法办理竣工验收手续，购房者无法在房屋登记部门办理产权证。房子即使入住了，还是不能办理产权。

如果开发商是在集体土地上建房，但没有办理征地手续，也是不可能取得五证的。这时候他买的房子就是所谓的“小产权房”。小产权房属于违章建筑，将面临被拆除的风险。

二、商品房预售应当具备的五证具体是指什么

商品房预售应当具备的五证具体具体如下：

《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

《商品房销售管理办法》第七条商品房现售，应当符合以下条件：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(四)已通过竣工验收;(五)拆迁安置已经落实;(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(七)物业管理方案已经落实。

三、房地产中的五证和商品房预售许可证是什么

房产五证指的是什么呢？其中，商品房预售许可证是什么呢？如果没有商品房预售许可证会怎样呢？

房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。

其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。

开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《预售契约》。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。

二、没有商品房预售许可证会怎样

如果开发商未取得《商品房预售许可证》预售商品房，根据违法情节和后果，将处以不同等级的处罚：

1、销售1套且收取定金或房价款未超过50万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款0.5%的罚款；

2、销售2套以上5套以下或收取定金或房价款超过50万元未超过300万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款0.8%的罚款；

3、销售6套以上或收取定金或房价款超过300万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款1%的罚款。

对于“不符合商品房销售条件，房地产开发企业向买受人收取预订款性质费用”的行为，按照收取金额的多少，明确了从1万元到3万元3档不同的处罚标准。房企未取得资质证书从事房地产开发经营，根据违法情节和后果，确定了5万元和10万元两档不同的处罚标准。

（以上回答发布于2013-04-16，当前相关购房政策请以实际为准）

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